Xây nhà phần thô hay trọn gói: chọn theo ngân sách và khả năng quản lý
Xây nhà phần thô hay trọn gói là lựa chọn về cách tổ chức công việc, dòng tiền và trách nhiệm phối hợp trong suốt quá trình làm nhà. Gói có giá ban đầu thấp hơn chưa chắc giúp gia đình chi ít hơn để chuyển vào ở. Cần tính cả phần việc còn lại và thời gian chủ nhà phải dành cho công trình.
Bài viết giúp gia chủ tại Đà Nẵng so các phương án trên cùng phạm vi và chọn cách triển khai phù hợp với điều kiện của mình. Các tình huống tài chính dưới đây chỉ là minh họa, không phải chào giá của Phúc Đại Nam.
Trước tiên, phân biệt ba cách gọi dễ nhầm
| Cách gọi | Điều cần hiểu trước khi so giá |
|---|---|
| Thi công phần thô | Nhà thầu thực hiện phần khung, tường và các công việc được xác định trong hợp đồng. Điện nước âm và các phần liên quan cần kiểm tra cụ thể. |
| Phần thô và nhân công hoàn thiện | Có thêm phần nhân công hoàn thiện theo danh mục; vật tư hoàn thiện và thiết bị có thể do gia chủ cung cấp. |
| Xây nhà trọn gói | Một đầu mối thực hiện phạm vi đã thỏa thuận. Thiết kế, nội thất và thiết bị không tự động có đầy đủ nếu hợp đồng chưa ghi. |
Vì cách đóng gói của mỗi đơn vị có thể khác nhau, hãy yêu cầu danh mục công việc thay vì chỉ dựa vào tên gói. Đọc phạm vi phần thô và phạm vi xây nhà trọn gói để chuẩn bị câu hỏi trước khi lấy báo giá.
Chọn phần thô khi gia đình có thể quản lý phần việc còn lại
Phương án tách gói có thể phù hợp khi đã có thiết kế rõ, chủ nhà có người theo sát và muốn chủ động chọn vật tư, thiết bị hoặc đơn vị nội thất riêng. Sự chủ động này đi kèm trách nhiệm chốt mẫu đúng lúc, giao vật tư đúng tiến độ và giải quyết các điểm giao giữa đội thợ.
Ví dụ, nếu vật tư cửa đến chậm hoặc kích thước tủ chưa thống nhất với ổ điện, công việc sau có thể bị ảnh hưởng. Khi tách gói, nên có lịch giao nhận, đầu mối phối hợp và mốc nghiệm thu rõ. Không coi thời gian quản lý của gia đình là bằng không khi so hai phương án.
Chọn trọn gói khi cần một đầu mối phối hợp
Nếu thường xuyên đi công tác, không có người theo dõi hằng ngày hoặc muốn giảm việc làm việc với nhiều nhà cung cấp, có thể cân nhắc gói có một đầu mối phụ trách. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn cần duyệt hồ sơ, vật tư, thay đổi và nghiệm thu theo các mốc đã thống nhất.
“Trọn gói” không đồng nghĩa chủ nhà không còn quyết định nào cần đưa ra, hoặc mọi phát sinh đều được miễn phí. Nên chốt phạm vi, vật liệu và cơ chế thay đổi trước khi thi công để biết việc gì đã tính trong giá.
Ví dụ đưa hai báo giá về cùng tổng ngân sách
Giả sử cả hai phương án cùng bản vẽ, quy mô và tiêu chuẩn vật tư. Bảng dưới dùng các khoản giả định để chỉ ra cách cộng phạm vi, không mô tả một công trình hoặc hợp đồng thực tế.
| Khoản cần có để so sánh | Phương án A tách gói | Phương án B gói xây dựng |
|---|---|---|
| Phần thô | 1,10 tỷ đồng | Đã trong gói 1,90 tỷ đồng |
| Hoàn thiện gồm vật tư và nhân công theo phạm vi | 0,75 tỷ đồng | Đã trong gói |
| Thiết kế theo danh mục giống nhau | 0,05 tỷ đồng | Đã trong gói |
| Vận chuyển và tổ chức công trường theo cùng điều kiện | 0,05 tỷ đồng | Đã trong gói |
| Nội thất cùng danh mục | 0,30 tỷ đồng | 0,30 tỷ đồng ngoài gói |
| Tổng minh họa | 2,25 tỷ đồng | 2,20 tỷ đồng |
So 1,10 tỷ với 1,90 tỷ sẽ bỏ qua nhiều phần việc. Sau khi cộng về cùng phạm vi, chênh lệch trong ví dụ chỉ còn 50 triệu đồng. Trước khi áp dụng cách so này, cần đưa thuế và các khoản khác về cùng điều kiện. Nếu vật tư hoặc chất lượng đầu ra khác nhau, hai tổng tiền vẫn chưa tương đương.
Nếu gói phần thô đã có nhân công hoàn thiện, phải trừ phần nhân công trùng ở dòng hoàn thiện trước khi cộng. Đây là lỗi có thể làm phương án tách gói trông đắt hơn thực tế.
Sáu giao diện cần xác định bên chịu trách nhiệm
- Thô và chống thấm: bên chuẩn bị bề mặt, bên thi công và bên kiểm tra trước khi che phủ.
- Điện nước và thiết bị: vị trí chờ, cấu hình thiết bị và thời điểm thử.
- Nền và cửa: cao độ, kích thước ô chờ, phần hoàn thiện tiếp giáp.
- Tường, trần và đồ gỗ: bản vẽ kích thước, ổ điện, chi tiết neo giữ và đường bảo trì.
- Mặt tiền và bên ngoài: giàn giáo, che chắn, thi công và dọn vệ sinh.
- Bàn giao: danh mục kiểm tra, hồ sơ và đầu mối tiếp nhận bảo hành theo hợp đồng.
Ghi trách nhiệm vào hồ sơ ngay từ đầu giúp tránh tình huống hai đội đều cho rằng một việc thuộc bên còn lại. Nếu chủ nhà tự mua thiết bị, cần cung cấp thông số đúng thời điểm để các phần liên quan được phối hợp.
Ba câu hỏi để tự chọn phương án
Gia đình có người đủ thời gian theo sát không? Nếu có, phương án tách gói có thể được quản lý chủ động hơn. Nếu không, hãy cân nhắc phạm vi một đầu mối và cách báo cáo tiến độ.
Hồ sơ và vật tư đã chốt đến đâu? Nếu còn nhiều quyết định chưa rõ, cần hoàn thiện đầu bài trước khi tìm một tổng giá cố định. Đổi thiết kế muộn có thể ảnh hưởng cả hai phương án.
Muốn tự mua những phần nào? Lập danh sách cụ thể như cửa, thiết bị vệ sinh, đèn hoặc tủ bếp. Yêu cầu báo giá phản ánh đúng phần chủ nhà cung cấp để tránh tính trùng và bỏ sót nhân công.
Câu hỏi thường gặp
Trọn gói luôn rẻ hơn thuê riêng từng đội?
Không thể kết luận chung. Cần so tổng tiền, cùng vật tư, cùng khối lượng và cả khả năng tổ chức của gia đình.
Gói trọn có bao gồm tủ bếp và điều hòa không?
Chỉ khi danh mục hợp đồng xác nhận. Có thể tham khảo thêm các phần hoàn thiện cần bóc tách để phân biệt phần xây dựng, thiết bị và nội thất.
Chuẩn bị đề nghị báo giá theo hai phương án
Gửi Phúc Đại Nam cùng một bản vẽ, yêu cầu vật tư và danh mục chủ nhà muốn tự cung cấp. Đề nghị hai bảng phạm vi tương đương, có dòng bao gồm/chưa gồm và điều kiện thay đổi. Khi đó, lựa chọn phần thô hay trọn gói sẽ dựa trên số tiền hoàn chỉnh và khả năng quản lý thực tế của gia đình.
