Bạn đang tìm báo giá xây nhà phần thô Đà Nẵng để dự toán chi phí xây dựng trước khi khởi công?

Thi công phần thô là giai đoạn tạo nên bộ khung chính của công trình, bao gồm móng, kết cấu, tường, mái và các hạng mục kỹ thuật âm tường theo phạm vi hợp đồng.

Phúc Đại Nam cung cấp dịch vụ thi công xây dựng phần thô tại Đà Nẵng cho nhà phố, nhà ở, biệt thự và các công trình dân dụng phù hợp.

Chi phí phần thô không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn liên quan đến loại móng, số tầng, kết cấu, loại mái, điều kiện thi công, vật tư và phạm vi công việc.

Báo giá xây nhà phần thô Đà Nẵng bao nhiêu?

Đơn giá xây dựng phần thô thường được tính theo diện tích xây dựng quy đổi.

Công thức tham khảo:

Chi phí phần thô = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá phần thô

Tuy nhiên, đây chỉ là công thức cơ bản.

Để xác định tổng chi phí thực tế cần tính đến:

• Diện tích móng
• Diện tích các tầng
• Diện tích tum
• Diện tích mái
• Ban công
• Sân thượng
• Loại móng
• Kết cấu
• Điều kiện mặt bằng
• Vật tư
• Phạm vi nhân công

Do đó, không nên lấy một đơn giá/m² cố định để áp dụng cho tất cả công trình.

Đơn giá phần thô cần hiểu như thế nào?

Khi nhận một báo giá, chủ nhà nên hỏi rõ:

Đơn giá đã bao gồm những vật tư nào?

Đã bao gồm nhân công chưa?

Diện tích được tính như thế nào?

Móng và mái tính theo hệ số bao nhiêu?

Điện nước âm tường có nằm trong gói không?

Những hạng mục nào không bao gồm?

Đây là những thông tin quan trọng hơn việc chỉ nhìn vào con số đơn giá/m².

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Phần thô là giai đoạn tạo nên kết cấu và nền tảng chính cho công trình.

Tùy phạm vi hợp đồng, một gói thi công phần thô có thể bao gồm các nhóm công việc sau.

1. Chuẩn bị công trường

• Tiếp nhận mặt bằng
• Định vị công trình
• Chuẩn bị khu vực thi công
• Tập kết vật tư
• Chuẩn bị máy móc và thiết bị
• Tổ chức khu vực thi công

Đối với nhà phố trong khu dân cư, phương án vận chuyển và tập kết vật tư cần được tính toán phù hợp với điều kiện thực tế.

2. Thi công móng

Móng là bộ phận truyền tải trọng của công trình xuống nền đất.

Các công việc có thể gồm:

• Đào móng
• Xử lý nền theo thiết kế
• Gia công cốt thép
• Lắp dựng cốp pha
• Đổ bê tông
• Thi công giằng móng
• Thi công các hạng mục liên quan

Loại móng được xác định theo hồ sơ thiết kế và điều kiện thực tế của khu đất.

Không nên tự lựa chọn loại móng chỉ dựa trên diện tích nhà.

3. Thi công cột

Cột là một trong những cấu kiện chính của hệ thống chịu lực.

Công việc gồm:

• Gia công thép
• Lắp dựng cốt thép
• Lắp cốp pha
• Kiểm tra kích thước
• Đổ bê tông
• Tháo cốp pha
• Kiểm tra sau thi công

Vị trí và kích thước cột cần tuân thủ hồ sơ kết cấu.

4. Thi công dầm và sàn

Dầm và sàn được triển khai theo từng tầng.

Quy trình cơ bản:

Gia công thép → Lắp cốp pha → Lắp thép → Kiểm tra → Đổ bê tông → Bảo dưỡng → Tháo cốp pha

Việc kiểm tra trước khi đổ bê tông rất quan trọng vì sau khi bê tông được đổ, việc sửa chữa các sai lệch sẽ phức tạp hơn.

5. Thi công cầu thang

Cầu thang thường được thi công đồng bộ với kết cấu công trình.

Các hạng mục gồm:

• Kết cấu cầu thang
• Cốt thép
• Cốp pha
• Bê tông
• Các chi tiết chờ cho hoàn thiện

Phần lan can, tay vịn và vật liệu hoàn thiện cầu thang cần được xác định riêng trong hợp đồng nếu không thuộc phạm vi phần thô.

6. Xây tường

Sau khi hoàn thành các cấu kiện kết cấu, công tác xây tường được triển khai.

Các khu vực gồm:

• Tường bao
• Tường ngăn phòng
• Tường vệ sinh
• Tường kỹ thuật
• Các vị trí theo hồ sơ kiến trúc

Kích thước và vị trí tường cần phối hợp với hệ thống điện nước.

7. Tô trát

Tô trát tạo bề mặt nền cho các công đoạn hoàn thiện.

Các công việc thường gồm:

• Tô tường
• Tô cột
• Tô dầm
• Xử lý góc cạnh
• Hoàn thiện bề mặt theo yêu cầu kỹ thuật

Sau khi tô cần kiểm tra độ phẳng và các vị trí tiếp giáp.

8. Thi công hệ thống điện nước âm

Tùy hợp đồng, phần thô có thể bao gồm các công việc điện nước âm tường.

Ví dụ:

• Ống điện
• Hộp điện
• Ống cấp nước
• Ống thoát nước
• Hộp kỹ thuật
• Các đường ống chờ

Phần thiết bị hoàn thiện như đèn, công tắc, ổ cắm, lavabo, bồn cầu, vòi nước… thường cần xác định riêng.

9. Thi công chống thấm

Một số hạng mục chống thấm có thể được đưa vào phạm vi phần thô tùy hợp đồng.

Các vị trí cần quan tâm:

• Sàn vệ sinh
• Ban công
• Sân thượng
• Mái
• Khu vực tiếp xúc trực tiếp với nước

Chủ nhà nên yêu cầu ghi rõ:

Vị trí chống thấm + vật liệu + phương pháp thi công + quy trình kiểm tra.

10. Thi công mái

Mái có nhiều phương án khác nhau.

Có thể là:

• Mái bê tông
• Mái bằng
• Mái tôn
• Mái ngói
• Mái kết hợp

Chi phí thay đổi tùy loại mái, diện tích và cấu tạo.

Vì vậy, khi nhận báo giá cần xác định rõ mái được tính như thế nào trong diện tích xây dựng.

Phần thô bao gồm vật tư gì?

Một báo giá phần thô thường liên quan đến nhiều nhóm vật liệu.

Vật liệu kết cấu

• Thép
• Xi măng
• Cát
• Đá
• Bê tông

Vật liệu xây

• Gạch
• Vữa xây
• Vữa tô

Vật liệu cốp pha

• Cốp pha
• Vật tư phụ trợ

Vật tư điện nước âm

• Ống điện
• Ống cấp nước
• Ống thoát nước
• Hộp kỹ thuật
• Phụ kiện liên quan

Vật tư chống thấm

Tùy phạm vi hợp đồng.

Lưu ý: thương hiệu và chủng loại vật tư phải được thể hiện trong bảng vật tư hoặc hợp đồng.

Bảng phạm vi xây nhà phần thô

Hạng mục	Phần thô
Chuẩn bị công trường	Có thể bao gồm
Định vị công trình	Có
Móng	Có
Cột	Có
Dầm	Có
Sàn	Có
Cầu thang kết cấu	Có
Xây tường	Có
Tô trát	Tùy hợp đồng
Điện âm	Tùy hợp đồng
Nước âm	Tùy hợp đồng
Chống thấm	Tùy hợp đồng
Mái	Có theo thiết kế
Sơn	Thường không
Gạch lát	Thường không
Gạch ốp	Thường không
Cửa	Thường không
Thiết bị vệ sinh	Thường không
Đèn	Thường không
Nội thất	Không

Bảng trên mang tính định hướng. Phạm vi thực tế phải căn cứ hợp đồng của Phúc Đại Nam.

Phần thô khác gì xây nhà trọn gói?

Đây là hai dịch vụ thường bị nhầm lẫn.

Tiêu chí	Phần thô	Trọn gói
Móng	✓	✓
Kết cấu	✓	✓
Xây tường	✓	✓
Điện nước âm	Theo hợp đồng	✓
Tô trát	Theo hợp đồng	✓
Chống thấm	Theo hợp đồng	✓
Sơn	Không	✓
Gạch	Không	✓
Cửa	Không	Theo gói
Thiết bị vệ sinh	Không	Theo gói
Hoàn thiện	Không	✓
Bàn giao hoàn thiện	Không	✓

Thi công phần thô

Chủ nhà nhận một công trình đã hoàn thành phần kết cấu và các hạng mục theo phạm vi phần thô.

Sau đó có thể tự thuê đội hoàn thiện hoặc thuê tiếp nhà thầu.

Xây nhà trọn gói

Nhà thầu đảm nhận từ phần thô đến hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng.

Xem thêm: Báo giá xây nhà trọn gói Đà Nẵng →

Cách tính diện tích xây dựng phần thô

Đây là phần chủ nhà cần đặc biệt quan tâm.

Ví dụ:

• Diện tích đất: 100m²
• Diện tích xây dựng tầng 1: 80m²
• Nhà 3 tầng
• Có sân thượng
• Có mái

Không thể đơn giản lấy:

100 × 3 = 300m²

vì diện tích tính giá có thể bao gồm thêm móng, mái, ban công, sân thượng và các phần khác.

Cách tính thực tế cần dựa trên diện tích xây dựng và hệ số quy đổi của từng hạng mục.

Ví dụ tính chi phí phần thô

Giả sử:

Tổng diện tích xây dựng quy đổi = 350m²

và:

Đơn giá phần thô = X đồng/m²

thì:

Chi phí phần thô = 350 × X

Đây chỉ là ví dụ về phương pháp tính.

Để có báo giá thực tế, cần xác định:

• Hồ sơ thiết kế
• Loại móng
• Số tầng
• Loại mái
• Diện tích
• Điều kiện thi công
• Chủng loại vật tư
• Phạm vi hợp đồng

Không nên sử dụng một con số minh họa làm đơn giá chính thức nếu chưa có bảng giá được Phúc Đại Nam xác nhận.

Những yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô

Diện tích công trình

Công trình có diện tích khác nhau sẽ có tổng khối lượng khác nhau.

Số tầng

Số tầng càng nhiều thì khối lượng kết cấu, xây tường và điện nước càng tăng.

Loại móng

Móng là một trong những yếu tố có thể tạo ra chênh lệch lớn về chi phí.

Loại mái

Mái bê tông, mái ngói, mái tôn hoặc mái kết hợp có cấu tạo khác nhau.

Điều kiện nền đất

Điều kiện nền đất ảnh hưởng đến giải pháp móng.

Vị trí công trình

Đường nhỏ, hẻm sâu hoặc mặt bằng khó tập kết vật liệu có thể ảnh hưởng đến chi phí.

Phong cách kiến trúc

Kiến trúc càng phức tạp thì yêu cầu kết cấu và thi công có thể càng cao.

Vật tư

Giá vật tư và chủng loại vật liệu ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí.

Báo giá phần thô có bao gồm nhân công không?

Đây là câu hỏi cần được làm rõ trước khi ký hợp đồng.

Một báo giá phần thô có thể được cấu thành từ:

Vật tư + nhân công + máy móc + chi phí tổ chức thi công

Tuy nhiên, phạm vi mỗi nhà thầu có thể khác nhau.

Do đó, chủ đầu tư cần yêu cầu bảng báo giá thể hiện rõ:

• Vật tư
• Nhân công
• Máy móc
• Vận chuyển
• Chi phí thi công
• Hạng mục bao gồm
• Hạng mục không bao gồm

Những hạng mục thường không nằm trong phần thô

Khi lựa chọn thi công phần thô, chủ nhà cần dự trù ngân sách cho phần hoàn thiện.

Các hạng mục thường không thuộc phần thô gồm:

Sơn

• Sơn nội thất
• Sơn ngoại thất
• Sơn chống thấm hoàn thiện

Gạch

• Gạch nền
• Gạch tường
• Đá trang trí

Cửa

• Cửa chính
• Cửa phòng
• Cửa nhôm kính
• Cửa nhà vệ sinh

Thiết bị vệ sinh

• Bồn cầu
• Lavabo
• Vòi
• Sen tắm

Thiết bị điện

• Đèn
• Công tắc
• Ổ cắm
• Thiết bị chiếu sáng

Nội thất

• Tủ bếp
• Tủ quần áo
• Giường
• Bàn ghế
• Sofa

Phạm vi cụ thể cần được xác nhận trong hợp đồng.

Có nên chỉ chọn nhà thầu có giá phần thô thấp nhất?

Không nên.

Giá thấp hơn có thể đến từ:

• Vật tư khác nhau
• Khối lượng khác nhau
• Phạm vi công việc khác nhau
• Hệ số diện tích khác nhau
• Tiêu chuẩn thi công khác nhau

Ví dụ:

Nhà thầu A: giá thấp nhưng chưa bao gồm một số hạng mục.

Nhà thầu B: giá cao hơn nhưng đã bao gồm nhiều vật tư và công việc hơn.

Nếu chỉ nhìn vào đơn giá/m², chủ nhà rất dễ đánh giá sai.

Cần so sánh:

Đơn giá + phạm vi + vật tư + khối lượng + điều khoản hợp đồng.

10 nội dung cần kiểm tra trong báo giá phần thô

1. Cách tính diện tích

Xác định rõ diện tích nào được tính.

2. Hệ số móng

Móng được quy đổi như thế nào?

3. Hệ số mái

Mái được tính như thế nào?

4. Vật tư

Thương hiệu và tiêu chuẩn cụ thể.

5. Nhân công

Đã bao gồm chưa?

6. Điện nước âm

Phạm vi đến đâu?

7. Chống thấm

Bao gồm những vị trí nào?

8. Vận chuyển

Có tính phí vận chuyển và tập kết vật tư không?

9. Phát sinh

Cách xử lý thay đổi và phát sinh.

10. Bảo hành

Thời gian và phạm vi bảo hành.

Quy trình báo giá xây nhà phần thô tại Phúc Đại Nam

Bước 1: Tiếp nhận thông tin

Cung cấp:

• Địa điểm
• Diện tích
• Số tầng
• Loại nhà
• Nhu cầu sử dụng

Bước 2: Khảo sát

Khảo sát vị trí và điều kiện thi công.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ

Nếu đã có thiết kế, nhà thầu kiểm tra hồ sơ kiến trúc và kết cấu.

Bước 4: Xác định phạm vi

Thống nhất chính xác phần việc cần thi công.

Bước 5: Bóc tách khối lượng

Xác định khối lượng xây dựng.

Bước 6: Lập báo giá

Tính chi phí theo khối lượng và tiêu chuẩn vật tư.

Bước 7: Thống nhất vật tư

Xác định chủng loại vật tư phần thô.

Bước 8: Ký hợp đồng

Thống nhất giá trị, tiến độ và các điều khoản.

Bước 9: Thi công

Triển khai công trình theo hồ sơ.

Bước 10: Nghiệm thu

Kiểm tra từng giai đoạn trước khi chuyển bước.

Thi công phần thô cho các loại nhà tại Đà Nẵng

Nhà 2 tầng

Phù hợp với gia đình có nhu cầu sử dụng vừa phải.

Xem thêm: Xây nhà 2 tầng Đà Nẵng →

Nhà 2 tầng 1 tum

Tăng diện tích sử dụng và có thêm không gian sân thượng.

Xem thêm: Xây nhà 2 tầng 1 tum Đà Nẵng →

Nhà 3 tầng

Phù hợp với gia đình cần nhiều phòng ngủ và không gian sinh hoạt.

Xem thêm: Xây nhà 3 tầng Đà Nẵng →

Nhà 4 tầng

Khối lượng kết cấu và hệ thống kỹ thuật lớn hơn, cần tổ chức thi công chặt chẽ.

Xem thêm: Xây nhà 4 tầng Đà Nẵng →

Nhà phố

Đặc biệt cần lưu ý điều kiện vận chuyển và tập kết vật tư.

Xem thêm: Xây nhà phố Đà Nẵng →

Biệt thự

Có yêu cầu cao hơn về kết cấu, không gian và các chi tiết kiến trúc.

Xem thêm: Xây biệt thự Đà Nẵng →

Xây nhà phần thô tại các khu vực Đà Nẵng

Phúc Đại Nam có thể tư vấn thi công xây dựng tại các khu vực như:

• Hải Châu
• Thanh Khê
• Sơn Trà
• Ngũ Hành Sơn
• Cẩm Lệ
• Liên Chiểu
• Hòa Xuân
• Hòa Vang

Điều kiện thực tế của từng khu đất sẽ được khảo sát trước khi lập phương án thi công và báo giá.

Vì sao cần có hồ sơ thiết kế trước khi báo giá phần thô?

Hồ sơ thiết kế giúp xác định:

• Kích thước công trình
• Hệ kết cấu
• Loại móng
• Số tầng
• Vị trí cột
• Dầm
• Sàn
• Cầu thang
• Tường
• Hệ thống điện nước
• Các yêu cầu kỹ thuật

Khi chưa có hồ sơ đầy đủ, báo giá thường chỉ mang tính tham khảo.

Khi hồ sơ rõ ràng, nhà thầu có thể bóc tách khối lượng và lập dự toán sát thực tế hơn.

Xem thêm: Công ty thiết kế nhà Đà Nẵng →

Kinh nghiệm tiết kiệm chi phí khi xây phần thô

Thiết kế tối ưu

Thiết kế hợp lý giúp giảm những chi tiết kết cấu không cần thiết.

Xác định công năng từ đầu

Hạn chế thay đổi vị trí phòng, cầu thang và hệ thống kỹ thuật trong quá trình thi công.

Chọn vật tư phù hợp

Không nhất thiết sử dụng vật liệu cao cấp ở mọi hạng mục.

Kiểm soát khối lượng

Theo dõi khối lượng vật tư giúp hạn chế thất thoát.

So sánh báo giá cùng tiêu chuẩn

Chỉ nên so sánh khi các nhà thầu cùng phạm vi và tiêu chuẩn.

Quy định phát sinh

Mọi thay đổi cần được xác nhận trước khi thực hiện.

Câu hỏi thường gặp về báo giá xây nhà phần thô Đà Nẵng

Xây nhà phần thô gồm những gì?

Thường gồm các hạng mục kết cấu, móng, cột, dầm, sàn, xây tường và một số hạng mục kỹ thuật theo phạm vi hợp đồng.

Giá xây nhà phần thô tính theo m² như thế nào?

Thông thường dựa trên tổng diện tích xây dựng quy đổi nhân với đơn giá phần thô.

Phần móng có tính vào diện tích xây dựng không?

Có thể có hệ số quy đổi riêng tùy loại móng và cách tính của nhà thầu.

Phần mái tính như thế nào?

Phụ thuộc loại mái và cấu tạo mái trong thiết kế.

Phần thô có bao gồm điện nước không?

Có thể bao gồm hệ thống điện nước âm theo phạm vi hợp đồng. Cần kiểm tra bảng vật tư và điều khoản cụ thể.

Phần thô có bao gồm sơn không?

Thông thường sơn hoàn thiện không thuộc phạm vi phần thô.

Phần thô có bao gồm gạch lát không?

Thông thường gạch lát và ốp thuộc phần hoàn thiện.

Có nên thuê phần thô rồi tự hoàn thiện?

Có thể phù hợp nếu chủ nhà có thời gian và khả năng quản lý các đội hoàn thiện.

Bao lâu thi công xong phần thô?

Thời gian phụ thuộc diện tích, số tầng, kết cấu, điều kiện mặt bằng, thời tiết và tổ chức thi công.

Làm sao nhận báo giá chính xác?

Cung cấp địa chỉ, diện tích, số tầng, hồ sơ thiết kế và phạm vi phần thô mong muốn.

Phúc Đại Nam – Thi công phần thô tại Đà Nẵng

Xây dựng phần thô là giai đoạn quyết định nền tảng kết cấu của công trình.

Một báo giá tốt cần giúp chủ đầu tư hiểu rõ:

Chi phí bao nhiêu?

Bao gồm những hạng mục nào?

Vật tư gì?

Tính diện tích như thế nào?

Nhân công đã bao gồm chưa?

Điện nước âm đến đâu?

Khoản nào chưa bao gồm?

Phát sinh được xử lý như thế nào?

Phúc Đại Nam tư vấn và triển khai thi công xây nhà phần thô tại Đà Nẵng theo hồ sơ thiết kế, phạm vi hợp đồng và điều kiện thực tế của từng công trình.

Phúc Đại Nam – Thiết kế & thi công xây dựng tại Đà Nẵng.