Cách tính diện tích xây dựng khi báo giá nhà phố: ví dụ từng hạng mục
Cách tính diện tích xây dựng khi báo giá nhà phố bắt đầu từ bản vẽ từng tầng, sau đó cộng các hạng mục được quy đổi theo thỏa thuận. Diện tích đất 100m² không có nghĩa là chỉ trả tiền cho 100m² thi công. Ngược lại, cũng không thể cộng mọi phần móng, mái, ban công mà không kiểm tra chúng đã nằm trong đơn giá hay chưa.
Bài này hướng dẫn gia chủ tự rà bảng diện tích trước khi xem báo giá xây nhà trọn gói tại Đà Nẵng. Các hệ số trong ví dụ chỉ là giả định để hiểu phép tính, không phải hệ số báo giá mặc định của Phúc Đại Nam.
Phân biệt ba con số thường gặp trong báo giá
| Con số | Cách hiểu khi chuẩn bị ngân sách |
|---|---|
| Diện tích đất | Kích thước lô đất, chưa phản ánh phần thực tế được xây. |
| Diện tích sàn theo thiết kế | Diện tích các tầng xác định từ bản vẽ; cần thống nhất cách đo tường, ô thông tầng và ban công. |
| Diện tích quy đổi tính giá | Tổng diện tích từng hạng mục nhân hệ số được ghi trong báo giá. Đây là cơ sở tính tiền khi hợp đồng dùng đơn giá/m². |
Nếu lô đất 5×20m chừa sân trước, sân sau hoặc giếng trời, cần đo riêng các phần đó. Việc được xây bao nhiêu phải kiểm tra theo thông tin quy hoạch và phương án được phép xây dựng của chính khu đất.
Công thức diện tích quy đổi và những dòng phải tách
Diện tích quy đổi = tổng của (diện tích từng hạng mục × hệ số tương ứng). Sau đó, chi phí theo diện tích bằng tổng diện tích quy đổi nhân đơn giá của cùng phạm vi công việc. Những phần bóc khối lượng riêng phải được ghi rõ để tránh tính hai lần.
- Móng: ghi loại móng, diện tích làm cơ sở và những việc đã bao gồm.
- Sàn các tầng: kiểm tra kích thước, phần đua và ô trống.
- Tum: đo phần có mái, tách sân thượng ngoài trời.
- Mái: phân biệt mái bê tông, mái nhẹ và lớp hoàn thiện phía trên.
- Sân, ban công, cổng và công trình phụ: ghi diện tích hoặc khối lượng riêng.
Ví dụ nhà 2 tầng, mỗi tầng 80m²
Giả sử nhà không có hầm, không tum, hai tầng bằng nhau; mái bê tông nằm trên tầng 2. Bảng dưới dùng móng 50%, mái 50% và sàn 100% chỉ để minh họa, chưa gồm sân và ban công tính riêng.
| Hạng mục | Diện tích gốc | Hệ số giả định | Diện tích quy đổi |
|---|---|---|---|
| Móng | 80m² | 50% | 40m² |
| Tầng 1 | 80m² | 100% | 80m² |
| Tầng 2 | 80m² | 100% | 80m² |
| Mái bê tông | 80m² | 50% | 40m² |
| Tổng | 240m² |
Nếu đơn giá được chào cho đúng phạm vi này là X đồng/m², chi phí phần tính theo diện tích là 240×X. Chưa nên dùng 160×X từ diện tích hai sàn, cũng không lấy 100m² đất nhân hai tầng để thay cho bảng khối lượng.
Kiểm tra năm lỗi có thể làm chênh tổng tiền
- Tính trùng mái và sàn tum: yêu cầu nhà thầu tô màu phạm vi từng phần trên bản vẽ.
- Cộng ban công hai lần: nếu đã nằm trong diện tích sàn, phải giải thích rõ dòng bổ sung.
- Dùng cùng hệ số cho mọi loại móng: phương án kết cấu phải phù hợp nền đất, tải trọng và công trình lân cận.
- Bỏ qua ô thông tầng: ghi rõ quy tắc tính ô trống và phần công việc đi kèm.
- Nhầm phạm vi nhân công: gói phần thô có nhân công hoàn thiện không tương đương gói đã có vật tư hoàn thiện.
So sánh hai báo giá như thế nào?
Hãy đưa hai nhà thầu về cùng bản vẽ, cùng danh mục vật tư và cùng phần việc bao gồm. Một báo giá có diện tích quy đổi nhỏ nhưng đơn giá cao chưa chắc đắt hơn báo giá có hệ số lớn. Nên so tổng tiền cuối cùng sau khi cộng các khoản bị loại trừ, thuế và điều kiện vận chuyển.
Gia chủ có thể gửi một bảng đối chiếu với bốn cột: hạng mục, khối lượng, vật tư, bên chịu chi phí. Đối với phần không thể chốt trước khảo sát, yêu cầu ghi cách xác định và thời điểm phê duyệt phát sinh.
Câu hỏi thường gặp
Hệ số móng và mái có phải quy định chung cho mọi nhà thầu?
Không nên mặc định như vậy. Cần đọc hệ số cùng đơn giá và phạm vi công việc của từng hồ sơ báo giá.
Chi phí thiết kế có tính bằng diện tích quy đổi thi công không?
Cần xác nhận diện tích tính phí riêng trong hợp đồng thiết kế. Không tự dùng hệ số móng, mái của thi công để nhân giá thiết kế.
Chuẩn bị gì để Phúc Đại Nam kiểm tra báo giá?
Gửi kích thước đất, mặt bằng dự kiến, số tầng, nhu cầu tum hoặc hầm, ảnh đường vào và mức hoàn thiện mong muốn. Nếu chưa có bản vẽ, có thể bắt đầu từ tư vấn thiết kế nhà tại Đà Nẵng để xác định công năng và diện tích trước.
Tham khảo phương pháp phân biệt diện tích: Xây Dựng Thiện Gia. Ví dụ và bảng tính trong bài được xây dựng riêng để minh họa, không áp dụng hệ số của đơn vị khác làm báo giá Phúc Đại Nam.
